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Unliebsame Mieter

Viele Vermieter kennen das Problem: lästige Mieter, die nörgeln, schimpfen, sich nicht an die Hausordnung halten oder ähnliches. In solchen Fällen besteht oft der Wunsch, das Mietverhältnis zu kündigen.

Das ist aber häufig nicht ohne weiteres möglich. Nicht jedes Fehlverhalten des Mieters berechtigt automatisch zur Kündigung. Für eine fristgemäße Kündigung des Wohnraummietverhältnisses benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, welches dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses setzt eine so gravierende Pflichtverletzung voraus, dass dem Vermieter die Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).
Ob ein Fehlverhalten des Mieters zur fristlosen oder fristgemäßen Kündigung berechtigt, ist eine Frage des Einzelfalles. Zudem muss der Vermieter das Vorliegen des Kündigungsgrundes auch beweisen. Das ist häufig schwierig.
Ich musste mich beispielsweise kürzlich mit zwei Fällen befassen, in denen der Vermieter gekündigt hatte, weil der Hund der Mieterin sein Geschäft vor dem Haus oder gar im Hausflur verrichtet haben soll. In einem Fall ging das Ganze sogar vor Gericht; die Richterin musste fast die gesamte Nachbarschaft der Mieterin als Zeugen befragen und kam dann zu dem Ergebnis, dass der Vorwurf nicht bewiesen wurde. Die Klage wurde vom Anwalt des Vermieters zurückgenommen.

Immer wieder gibt es auch Fälle, in denen der Mieter/die Mieterin den Vermieter oder auch andere Hausbewohner beleidigt, bedroht oder tätlich angegriffen haben soll. Dies muss der Vermieter sich natürlich nicht gefallen lassen, häufig besteht aber das Problem, die entsprechenden Vorfälle auch zu beweisen. Oft gibt es gar keine Zeugen, oder die Zeugen können sich nicht mehr erinnern.
Auch eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kann einen Kündigungsgrund darstellen, wobei es auch hier auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Wenn der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Untervermietung hat, ist die hierauf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht rechtens. Dies gilt beispielsweise dann, wenn der Mieter einen engen Verwandten bei sich aufnimmt.

Ob eine Kündigung des Mietvertrags im konkreten Einzelfall zulässig und durchsetzbar ist, können wir Ihnen im persönlichen Beratungsgespräch sagen.

Text: Kristin Krüger, Rechtsanwältin